Investimento immobiliare perfetto - suggerimenti per ottenere i risultati sperati

CATTEGORIA

IMMOBILIARE

AGGIORNATO IL 

La nuda proprietà è sicuramente uno strumento poco conosciuto e a volta sopravalutato come investimento immobiliare.

Infatti riuscire a fare un investimento a lungo termine che si concluda in modo vantaggioso per noi non è assolutamente una cosa da poco.

Adiamo a scoprire perché rispondendo a questa domanda.

L’acquisto di una nuda proprietà può nascondere delle difficoltà e problematiche direttamente legate all’acquisto stesso come per qualsiasi altro bene immobiliare.

Dovremo quindi fare ovviamente attenzione a licenze di costruzione, agibilità, corretto accatastamento, servitù,…. ma in questo articolo andremo a valutare le problematiche specifiche per questa tipologia di proprietà.

Primo fra tutti

Una (s)corretta valutazione

Infatti partendo da una corretta valutazione del bene considerato nella sua interezza dovremo andare a valutarlo in proporzione all’età del proprietario del diritto di godimento, o usufruttuario.

Per maggiori approfondimenti vi rimando all’articolo 981 del codice civile. Ma a voi basti sapere che il diritto di usufrutto finisce solo con la morte dell’usufruttuario a priori di eventuali accordi temporali presi tra le parti compreso il godimento di eventuali frutti.

Tabelle come questa vi potranno dare sicuramente utili linee guida sul valore del diritto che andrete ad acquistare.

Quello che però è importante considerare è che il vostro capitale resterà  bloccato per tutta la vita dell’usufruttuario.

Un diritto parziale, come la nuda proprietà, può risultare davvero difficile da vendere. Questo comporta un primo imporrante scoglio, complicando la vostra possibilità di monetizzare il vostro investimento prima di essere tornati in possesso dell’intera proprietà.

Coefficienti Nuda proprietà

Probabilmente chi di voi sta valutando questo tipo di investimento ha già valutato questo fattore e accettato le conseguenze ma le fluttuazioni del mercato e dell’immobile stesso, in una prospettiva di diversi decenni, è davvero complessa.

Ovviamente, considerato il minor valore a cui viene acquistata la proprietà, tutti ci auguriamo che il mercato non vada così male da scendere sotto il vostro valore di acquisto.

I fattori che però potrebbero deprezzare drasticamente un immobile sono molti.

Tanto per citarne alcuni:

  • importanti problematiche economiche all’interno del condominio tanto da svalutare l’intero immobile (diversi appartamenti all’asta)
  • costruzione di nuove infrastrutture indesiderate nei prossimi decenni (discariche, autostrade, ferrovie,..)
  • deprezzamento dell’intera zona. Non sono pochi i casi in cui una zona si sia radicalmente deprezzata. Ad esempio a Torino l’intera area intorno a Porta Palazzo, in zona centralissima, ha visto un un drastico della sua desiderabilità negli ultimi trentanni.

RISCHI DIRETTI

Il possesso stesso di una nuda proprietà ha anche delle controindicazioni non da sottovalutare.

  • Spese straordinarie

Il pagamento di tali interventi sarà quasi completamente a vostro carico.  Infatti l’usufruttuario sarà tenuto a riconoscervi solo un interesse sulla spesa da voi sostenuta.

Quindi mettete in conto nel vostro business plan che se passano troppi anni magari vi toccherà rifare due volte la facciata o chissà quale altro intervento all’interno e all’esterno dell’immobile.

  • L’usufruttuario può affittare

Il godimento dell’usufrutto comprende anche i frutti del bene a patto di non cambiare la destinazione d’uso.

In parole povere l’immobile potrà essere affittato.

Questo rientrava nei vostri programmi? siete disposti a prendervi i relativi rischi? Si possono mettere delle clausole all’interno del contratto per proteggersi almeno dalla possibilità che un inquilino resti all’interno dell’immobile dopo la morte dell’usufruttuario ma io preferirei non dovermi trovare in questa situazione.

  • Mancato guadagno, la magia dell’interesse composto

Mettiamo ipoteticamente che comprate da un 70enne la nuda proprietà di un abitazione del valore di 100’ooo€ a 50’000€.

Ipotiziamo che questa persona abbiamo una vita felice e in salute fino all’età di 90 anni.

Bene se questa casa non varrà, al netto di tutte le spese sostenute, almeno 132’000€ siete sicuramente in perdita.

Infatti se oggi depositaste quei 50’000€ su un ETF o altro strumento finanziario che vi dia un 5% annuo tra 20 anni avreste la stessa identica somma e SENZA MUOVERE UN DITO.

(se volete provate a giocare un pò con in calcolo dell’interesse composto provate su questo SITO)

Quindi per tirare le somme, come per ogni investimento, non si esclude niente a priori ma vanno messi sulla bilancia più fattori possibili per poter valutare obbiettivamente se il guadagno finale compenserà comunque il maggior rischio.