Investimento immobiliare perfetto - suggerimenti per ottenere i risultati sperati

CATTEGORIA

IMMOBILIARE

AGGIORNATO IL 

Scegliere il giusto immobile sarà l’unico modo per effettuare il perfetto investimento immobiliare.

In questo articolo vi guiderò in modo pratico dalla ricerca sul portale alla visita dell’immobile. Andremo a valutare tutti i punti importanti a cui prestare attenzione e diversi punti che pochi investitori sono disposti a condividere.

Vi troverete a leggere un vero e proprio mini corso pratico sull’argomento di grande valore. Quindi mettete il silenzioso al telefono e iniziamo subito.  

Alla base della scelta ci deve essere una corretta mappatura ossia la conoscenza capillare del territorio di interesse compresi pregi e difetti dei singoli civici. 

A tal riguardo ti consiglio di approfondire l’argomento COME EFFETTUARE LA  MAPPATURA DI UNA ZONA. 

Come sempre, con il massimo spirito di sinteticità e schematizzazione, andiamo a valutare i singoli punti. 

Organizzate una cartella sul vostro computer con le sottocartelle per i singoli immobili che conterranno: Mappatura, analisi sulla zona la prima e Conto Economico, Foto, appunti, visure,… la seconda.

Questi file vi potranno sempre tornare utili quindi meglio mantenere sin da subito un certo ordine.

LA RICERCA DELL’IMMOBILE MIGLIORE PER UN BUON INVESTIMENTO IMMOBILIARE

  • LA RACCOLTA ED IL SETACCIO

Se avrete fatto correttamente il lavoro di mappatura avrete un bel elenco di immobili facilmente identificabile pronti per essere visitati.

Sconsiglio di saltare questo passaggio ma se per vari motivi vogliamo partire dal portale immobiliare per trovare i nostri immobili ideali ecco come fare.

Scelto il portale, il primo passo sarà la creazione delle ricerche (consiglio di registrarvi) per organizzare al meglio il nostro lavoro. 

Una volta definita l’area geografica che ci interessa, dovremo creare e salvare le ricerche suddivise per numero di locali, mq e budget come nell’esempio (i filtri sono quelli del sito Immobiliare.it. Il migliore al momento per varie ragioni).

Gli obbiettivi da perseguire per raggiungere l'investimento immobiliare perfetto

Per il momento andremo anche ad escludere le aste, per le quali sarà meglio fare una ricerca dedicata con altri mezzi. 

Nelle immagini di esempio trovate già dei valori da poter utilizzare ad eccezione del budget che dovrete calibrare sulla vostra zona in modo da escludere gli immobili che, neanche con una alta trattativa, possono diventare interessanti. 

Il risultato finale dovrà essere qualcosa di simile a questo.

ricerche salvate su immobiliare.it per selezionare l'immobile giusto per l'investimento immobiliare.

Non vi spaventate se non saranno tanti gli immobili, anzi vuol dire che avete fatto un buon lavoro. 

Sempre per rifarmi al mio esempio su questa zona di circa 300 immobili sono rimasti meno di 50 complessivamente.

  • FILTRO A MAGLIA FINA

Arrivati a questo punto vi troverete molti immobili che potrebbero già sembrare appetibili ma c’è ancora del lavoro da fare. Se seguirete passo passo questa guida resterete con delle potenziali operazioni da gestire o segnalare ad altri investitori. 

Adesso andiamo a eliminare quelli che non interesserebbero il nostro target o non rientrano nei nostri obiettivi.

Ecco alcuni immobili che escludo subito dalle mie ricerche o che comunque accantono per un eventuale seconda analisi successiva. 

  • contesti popolari (li riconoscete per il basso stato di manutenzione, gli ampi cortili comuni recintati e carenza o totale assenza di balconi)
  • 2° piani, o superiori, senza ascensore. Non escludo la possibilità di trattare anche 3° e 4° piano senza ma solo con specifiche condizioni. Ad esempio se il mio target è l’investitore che cerca un immobile per affitto a studenti o studenti in trasferta in genere. (Ovviamente ben vicino, o ben collegato, ad un polo universitario).
  • PT senza area esclusiva esterna. A meno che non stiamo parlando di un piano terra con giardino questi immobili hanno un valore di mercato spesso anche inferiore del 20% rispetto al suo omologo al piano superiore. Anche qua è un’operazione da considerare quando si ha una certa esperienza.
  • Immobili già ristrutturati. Difficilmente riuscirete a strappare un prezzo che vi permetta una marginalità. Se trovare nei vostri elenchi immobili recentemente ristrutturati attenzione che potreste aver sbagliato il limite di prezzo superiore a meno che non abbia una una delle caratteristiche sopracitate.
  • Ingressi da ballatoi e corti. Anche questa tipologia rientra tra gli immobili di difficile gestione. 

Ora probabilmente vi resteranno tra i 10-20 immobili. 

Perfetto, è ora di prendere il telefono e fissare un pò di appuntamenti. 

L’ORGANIZZA E’ META’ DELL’OPERA

Ottimizzate le visite nelle stesse giornate meglio se tenendo uniti gli appuntamenti della stessa agenzia. 

Preparati al meglio ricordati di essere pronto a prendere appunti. 

Se non disturba l’agente immobiliare, o il proprietario, fai delle tue foto dei dettagli o per meglio ricordare alcuni elementi importanti per la tua valutazione.

Prendere due misure non è un reato, quindi attrezzati di un bel metro laser. 

Ad esempio QUESTO. Tascabile e affidabile, testato personalmente. 

Potrete verificare che la planimetria sia in scala, misurare le finestre e considerare lo spazio destinato alla parete attrezzata per la cucina. 

LA VISITA

  • LA POSIZIONE

Tenendo conto che avete già selezionato la vostra zona per fare la mappatura, all’interno della nostra zona ci saranno comunque vie e stabili più interessanti di altri quindi dovremo prendere nota di tutti i PRO e CONTRO. Compilate una tabella come quella sotto dove vi riporto alcuni esempio.

PRO CONTRO
  • stazione metro/treno vicina
  • ospedale a 500 mt
  • centro commerciale a 700 mt
  • via poco trafficata
  • abbondanza di posti auto
  • bar sotto casa 
  • vicino a stabile abbandonato
  • assenza di parchi e zone verdi
  • assenza farmacia e scuole primarie

Bene ora mettetevi nei panni del vostro potenziale acquirente ideale. I contro di questa posizione sono trascurabili? I pro sono quelli che cercavo? 

  • IL CONDOMINIO

L’abito non fa il monaco e roba simile sono bufale. 

Non c’è mai una seconda occasione per fare una buona impressione la prima volta.

Oscar Wilde

Anche se avrete fatto una ristrutturazione di lusso all’interno dell’appartamento una facciata mal tenuta (parabole, balconi rovinati, vernice scrostrata,..) cancelleranno tutti i vostri sforzi. 

Lo stato di conservazione del condominio è la prima cosa che dovrete valutare. 

A me non dispiace arrivare 10 minuti prima dell’agente immobiliare per poter valutare con calma il condominio. 

Concentratevi sui potenziali interventi come il tetto (le mappe satellitari di Google saranno un ottimo aiuto), la facciata o i frontalini dei balconi

Il citofono ci regalerà molte informazioni sia per il suo stesso stato che per le naziolità presenti. Se vedete molti adesivi e un citofono logoro è probabile che ci siano molti inquilini o morosi.

Già che ci siamo affacciamoci dal cortile o facciamo il giro dell’isolato perché il lato nascosto è dove si nascondono le magagne. 

Infine salite in ascensore (se c’è) e scendete a piedi. Avrete occasione di vedere lo stato delle scale.

  • L’INTERNO

Bene siamo arrivati al dunque.

Apriamo la porta di ingresso e iniziamo subito ad annotare tutti i dettagli più rilevanti (ricorda che anche se hai un’ottima memoria carta e penna aiutano sempre). 

  • Esposizione: doppia o singola, a nord o a sud, con vista o con un edificio che fa ombra? Sono alcuni degli elementi che devi tenere in considerazione perchè sta pur certo che l’acquirente non se li farà sfuggire. 
  • Infissi: sicuramente gli infissi interni hanno la loro importanza ma, a meno che tu non voglia solo dare “una lavata di faccia” all’appartamento è probabile che li cambierai.Altra questione per quelli esterni (finestre, porte-finestre e porta di ingresso). Questi ultimi hanno un peso importante nella ristrutturazione quindi se sono recuperabile è un gran bel vantaggio. Prendi le misure almeno di una finestra e una porta-finestra. Considera almeno un costo di 150€/mq più installazione. Ovviamente è un valore indicativo di una finestra economica ma per molti casi sufficiente. Inoltre la porta blindata, se presente, basterà sostituire il pannello altrimenti sono un minimo di 500€ più istallazione.
  • Pavimenti: che tipo di pavimentazione è stata usata? è planare? si muove? Può essere recuperata? Sono domande di non semplice risposta quindi se hai dubbi fai delle foto e mostrale al tuo tecnico spesso saprà darti il suo parere. Annotati eventuali dislivelli (anche di pochi cm) sono indizi di un pavimento incollato sopra o della mancanza di pendenze in bagno. 

TIPS: strisciate i piedi nel appartamento, noterete più facilmente sbalzi, avvallamenti o altre imperfezioni del pavimento. Contate che su un pavimento planare è possibile incollare sopra avendo un grande risparmio. 

  • Allacciamenti: Se avete una planimetria segnali o fotografali. In particolare prestate attenzione a antenne TV, gas, attacchi acqua (sono sempre due per calda e fredda), citofono e telefono. Fatevi aiutare dall’AI o dal proprietario se serve. Questo breve check vi assicurerà che non dobbiate aggiungere utenze per qualche motivo non presenti e saranno essenziali nella progettazione. 

FARE I CONTI E TIRARE LE SOMME

Bene adesso è il momento di tornare a casa e mettere già tutte le vostre considerazioni sull’immobile e soprattutto fare il… 

  • CONTO ECONOMICO

A caldo, una volta rientrati a casa, buttate tutto nel vostro conto economico. Più informazioni inserite meno rischiate di dimenticarvene dopo. 

La creazione e compilazione del CC è un argomento troppo vasto per trattarlo in questa sede ma vi lascio uno screenshot di uno dei miei per darvi un’idea di massima. 

conto economico per il calcolo del roi e del roe nell'investimento immobiliare

Impostate il foglio in modo che calcoli già diversi scenari. 

raccolta informazioni immobili per il conto economico per calcolare ROI e ROE nell'investimento immobiliare

Tenete un foglio riservato alle note sull’appartamento e uno per la sola ristrutturazione.

costi di ristrutturazione di massima immobili per il conto economico per calcolare ROI e ROE nell'investimento immobiliare

Fate un conteggio di massima e soprattutto elencate gli interventi che volete eseguire. State molto larghi sui costi di modo da non avere sorprese dopo. 

  • LA PROPOSTA

Benissimo arrivati a questo punto avrete un idea chiara del potenziale dell’appartamento e, se il ROI dell’operazione vi soddisfa, è ora di passare all’azione. 

Non lasciate passare troppo tempo, le buone occasioni sono le prime ad essere vendute. 

Spero di avervi dato molti interessanti spunti e suggerimenti. Per approfondire ti consiglio i seguenti argomenti: 

  • TUTTO SUL CONTO ECONOMICO 
  • COME FARE LA PROPOSTA D’ACQUISTO
  • LA RISTRUTTURAZIONE

Ti faccio i miei migliori auguri perchè tu possa raggiungere la tua libertà finanziaria il più presto possibile.